Informatie over veilen

Dit veilingportaal bevat ook veel informatie over de procedure c.q. de gang van zaken op een (executie) veiling.

Wat is een veiling?
Bij woningen en andere onroerende zaken is de meest gebruikte manier van verkopen de onderhandse verkoop. Daarbij komt de koop tot stand in overleg tussen de verkoper en de koper, die daarbij al of niet een makelaar hebben ingeschakeld. In principe zijn partijen daarbij vrij om allerlei afspraken te maken. Hoewel vaak geadverteerd wordt voor een te koop staand pand, is het maken van de koopafspraken een ‘besloten’ gebeurtenis. Daarbij gelden weinig regels. De afspraken worden vastgelegd in een koopakte en de levering van het pand gebeurt daarna door de notaris. Door de vastlegging van de akte in het kadaster wordt de koop pas openbaar.
Veiling is een ander woord voor ‘openbare verkoop’. De plaats en tijd zijn vooraf bepaald, en ook de voorwaarden die bij de koop gelden. Alleen de prijs moet nog tot stand komen. Een veiling is een methode van verkoop die daardoor veel regels kent. De belangrijkste worden op deze site uitgelegd.
Er worden twee soorten veilingen onderscheiden: de vrijwillige veiling en de executieveiling.
Een vrijwillige veiling wordt gehouden, als verwacht wordt dat onderhandse verkoop niet snel een koper oplevert of als met openbare verkoop een hogere opbrengst wordt verwacht. Executieveiling - ook wel genoemd: ‘onvrijwillige openbare verkoop’ - is in beginsel de wettelijk voorgeschreven methode om bezittingen van een schuldenaar te gelde te maken om uit de opbrengst de vordering van de executerende schuldeiser te voldoen.

Executieveiling
Bij een executieveiling wordt geveild in opdracht van een schuldeiser. Als iemand zijn schulden niet betaalt, heeft de schuldeiser de mogelijkheid zijn vordering te verhalen op de bezittingen van de schuldenaar. Daarvoor is nodig dat de schuldeiser over een executoriale titel beschikt. Dat kan een veroordelend vonnis van de rechter zijn, maar ook een notariële akte waaruit blijkt van de betalingsverplichting. Een executieveiling kan worden opgestart door iemand die een recht van hypotheek op een onroerende zaak heeft. We noemen dit een hypotheekhouder. Een hypotheekhouder is zonder meer bevoegd tot verkoop over te gaan van een verhypothekeerde onroerende zaak, zelfs zonder rechterlijk vonnis. Voorwaarde is wel, dat de schuldenaar in verzuim is. Zolang de schuldenaar zijn verplichtingen nakomt (rente en aflossing tijdig voldoet) kan de hypotheekhouder uiteraard niet tot verkoop overgaan. Er moet meer aan de hand zijn… Een executieveiling kan ook worden opgestart door een schuldeiser die beslag op een onroerende zaak van de schuldenaar heeft gelegd én een executoriale titel heeft, en de schuldverhouding niet in een hypotheek is vastgelegd. In een dergelijk geval mogen hypotheekhouders de veiling van de beslagleger “overnemen”. Doen ze dat niet binnen korte termijn dan kan de beslaglegger de opdracht tot veiling aan de notaris geven, waarna de veiling van de in beslag genomen onroerende zaken wordt georganiseerd.

Vrijwillige veiling
In grote lijnen is bij een vrijwillige veiling de wijze van verkoop gelijk aan die van een executieveiling. Bij de gegevens van het te veilen pand staat vermeld of het een executieveiling of een vrijwillige veiling betreft. Als er op basis van vrijwilligheid wordt geveild, worden in de Bijzondere Veilingvoorwaarden vaak toch de Algemene Voorwaarden voor Executieveilingen van toepassing verklaard.

De notaris
Bij het organiseren, houden en afwikkelen van de veiling vervult de notaris een centrale rol. Uit de Algemene Voorwaarden voor Executieveilingen (AVVE) blijken de functie en bevoegdheden van de notaris:

De notaris maakt de veiling en de veilingvoorwaarden bekend.
De notaris informeert, desgevraagd, de gegadigden, voordat tot het bieden wordt overgegaan, zo goed mogelijk omtrent de verschuldigheid van de voor rekening van de koper komende belastingen, kosten en lasten.
De notaris heeft de bevoegdheid tijdens de zitting:
- een bod niet als zodanig te erkennen;
- een of meer gegadigden van de veiling uit te sluiten;
- bij de inzet de veiling te hervatten bij het voorlaatste bod, opnieuw tot afslag over te gaan, de veiling af te gelasten of te onderbreken;
- andere noodzakelijke maatregelen te treffen.
De notaris stelt vast of er bij het uitbrengen van het bod een zodanige vergissing is gemaakt, dat de bieder niet aan het uitbrengen van zijn bod gehouden kan worden.
Het oordeel van de notaris is beslissend omtrent alles wat zich tijdens de veiling voordoet en de uitleg of de toepassing van de veilingvoorwaarden.
Indien bij de notaris onderhandse biedingen worden gedaan, stuurt de notaris onverwijld een afschrift van die bieding aan de verkoper en de eigenaar van het pand.

Voor alles wat de veiling betreft, kiezen de bij de veiling betrokken partijen woonplaats op het kantoor van de notaris.

De makelaar
Iedereen die op de veiling wil kopen heeft daartoe de bevoegdheid. Het is niet verplicht zich bij het bieden door een makelaar te laten bijstaan of vertegenwoordigen. Niettemin verdient het aanbeveling om advies te vragen aan een makelaar en om de bieding door een makelaar te laten uitbrengen. Want als er bij de veiling iets mis gaat, kan dat grote gevolgen hebben. Denk aan een vergissing bij het bieden of mijnen, of het afgaan op onvoldoende informatie over het pand. Gewoonlijk hoeft de makelaar alleen betaald te worden als de aankoop op de veiling tot stand komt. Bedenk ook dat het bieden op de veiling, in een zaal met meerdere gegadigden, een spannende bezigheid is. De kans op vergissingen is dan groter.

Niet doorgaan van de veiling
Tot vlak voor de veiling kan een pand uit de veiling worden teruggetrokken. Het afgelasten van de veiling kan verschillende oorzaken hebben. Bijvoorbeeld:

het pand is inmiddels vrijwillig ondershands verkocht;
er is een regeling getroffen met de executerende schuldeiser;
er is een verzoek ingediend bij de president van de rechtbank tot onderhandse executieverkoop.

Op de lijst met te veilen panden staat bij elk pand aangegeven of de veiling nog doorgaat.

Meer informatie (klik op de tekst):